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华润置地“变轻”了

时间:04-22 来源:最新资讯 访问次数:188

华润置地“变轻”了

文/乐居财经 魏薇 曾经重资产的地产商,如今都有意“做轻”。近年来,资产证券化已成为房企商业地产发展的重要推手,也是对轻资产模式的另一种尝试。 近日,华润置地为北京万象城项目公司引入新加坡GIC不动产,后者拟间接收购70%股权,收购金额暂未披露。 该项目为华润置地于今年2月拍得的地块,成交价63.58亿元。华润置地计划在此处建设北京首个万象城,预计在2027年入市。 GIC不动产,是新加坡政府投资公司旗下子公司,主要投资于新加坡以外的房地产和房地产相关资产。2020年底,在华润置地拆分华润万象生活赴港上市时,GIC也出现在了基石投资者的认购名单中。 这是华润置地在商业地产资产证券化上的又一次尝试。 早在2020年,华润置地就已成功试水。当年11月,华润置地以成都万象城为基础资产,在深交所成功发行资产支持专项计划。发行规模25.01亿元,期限18年,优先级票面利率为3.8%。 2021年,华润置地依托深圳华润大厦、重庆万象城及上海万象城,先后发行三笔商业地产抵押贷款支持证券,合计125亿元。2022年,华润置地依托沈阳铁西万象汇、北京华润大厦及石家庄万象城,成功发行三笔商业地产抵押贷款支持证券,总计81亿元。 一边持续推进资产证券化,将资产做轻,华润置地在土地端也不惜斥巨资拿地。 4月20日这天,其斥资超200亿拿下多处优质地块。在上海,华润置地以总价30.15亿元竞得青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块,溢价率8.96%,成交楼面价39769元/㎡。 在广州,华润置地联合体竞得番禺区4宗地块,合计约197.21亿元。4宗地块包含2宗居住用地、1宗商务设施用地和1宗商业用地,4宗地块占地面积约42万平方米,计容建筑面积约84.6万平方米,因地块两侧分别为万博和长隆,也被称为“长隆超级地块”。 瞄定类REITs,资产向轻 目前,国内商业地产领域由于尚未开放公募REITs的发行,最为常见的证券化融资工具有两种,包括CMBS和类REITs,相比一般的融资产品,它们有着融资期限长、限制较少和融资利率较低等优点。 今年3月,证监会提出4方面12条措施,进一步推进REITs常态化发行。 华润置地资产证券化的底层资产一般以成熟的商业项目为主,包含万象城、华润大厦、万象汇等系列产品。 CMBS和类REITs二者相比之下,CMBS不用出表,因此无需成立有限合伙公司并完成股权交割等事项,较类REITs 发行更加方便快捷。而华润置地在类REITs之路上的探索进一步深入。 去年5月,华润置地旗下公司至隆投资有限公司拟转让华润置地(杭州)发展有限公司100%股权,转让底价19.9亿元,对应资产为杭州萧山万象汇。同年6月,华润置地以此为资产发行类REITs项目,项目储架规模80亿元,首期发行规模20.8亿元,即“中信金石-华润置地万象1期资产支持专项计划”。 去年10月,华润置地拟转让北京华润新镇置业有限责任公司100%股权,底价为33.93亿元,对应资产为北京清河万象汇项目。同年11月9日,“中信证券-华润置地商业资产支持专项计划2期”在深交所发行,底层资产即为北京清河万象汇,项目规模33.96亿元。 去年11月,华润置地(南通)发展有限公司100%股权被挂牌出售。此后在11月25日,“中信证券-华润置地商业资产支持专项计划3期”在深交所成功发行,底层资产为华润南通万象城项目,规模17.02亿元。 不同于华润置地此前发行的CMBS产品,杭州萧山万象汇、北京清河万象汇、南通万象城三个项目均被中信证券不动产基金旗下公司收购,所有权发生转移,为类REITs产品。本次GIC不动产收购北京万象城项目公司70%的股份,很可能也是采取类似模式。 今年4月初,华润置地(成都)有限公司拟挂牌华润置地(太原)有限公司100%股权,对应的实际资产为华润置地华北大区的太原万象城项目。或许也会采取上述模式。 四年开设8家万象城 除了商业地产领域的证券化尝试,华润置地也发行了首单市场化机构运营的保租房公募REIT。 2022年12月,华夏基金华润有巢租赁住房REIT成功上市,发行累计募集资金达到1200亿元,网下发售份额213倍,一举刷新公募REITs网下询价纪录,并成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT。 对于企业而言,打通“投融建管退”闭环既可以挖掘资产潜质,也可以大幅缓解融资端带来的压力。 今日,华润有巢租赁住房REIT业绩出炉,其在今年一季度基金实现收入1926.40万元,相较招募说明书同期预测数据完成度为108%;EBITDA(税息折旧及摊销前利润)为1208.53万元,相较招募说明书同期预测数据完成度为112%。 对于拥有大量持有型物业的华润置地来说,其在资产证券化上具有优势。这些以商业物业租金为底层资产的资产证券化计划,不仅实现了商业物业的价值最大化,提高投资回报率,也更好地满足了开发商对商业资产现金流的需求,降低投资的风险。 更重要的一点,通过资产证券化从重资产中脱身后,华润置地可以利用滚动的资金,不断扩大其商业地产版图。数据显示,截至2022年年底,华润置地共运营10座万象城,2022年新增了武汉、福州、海口3座万象城。 而在今年3月举行的年度业绩发布会,华润管理层上披露了2023-2026年购物中心开业计划:预计这四年将新开设8家万象城,2023年长春和昆明,2024年常州、贵阳、呼和浩特、长沙、郑州,2025年东莞。 3月24日,中国证监会发布消息,近日已发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》,并将进一步完善相关业务规则。 《通知》提到,优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。预示着商业地产REITs或在不久的将来也将迎来落地。届时,对于在持有资产方面占优势的华润置地,或也将迎来新一轮的突破。相关公司:华润置地hk01109

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